康養(yǎng)政策

 

2016年一月份國(guó)家旅游局發(fā)布國(guó)家旅游康養(yǎng)示范標(biāo)準(zhǔn)，2016年2月份林業(yè)局發(fā)布全國(guó)森林養(yǎng)生基地，4月份發(fā)布康養(yǎng)發(fā)展綱要2016-2020，5月份發(fā)布旅游，健康，文化，教育，扶貧

 

 

中國(guó)中央提出的2030健康中國(guó)規(guī)劃綱要。2017，2018中央一號(hào)文件發(fā)布大力發(fā)展

 

2018年休閑農(nóng)業(yè)，建設(shè)一批功能完備，特色小鎮(zhèn)。

10月20號(hào)允許一定土地的比例發(fā)展森林康養(yǎng)，養(yǎng)生養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)

國(guó)家發(fā)改委放寬民間投資進(jìn)入康養(yǎng)，養(yǎng)老附加條件

中國(guó)老人事業(yè)發(fā)展基金會(huì)，14支養(yǎng)老目標(biāo)基金批文，是未來(lái)PPP政策。

 

發(fā)改委等財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布要?jiǎng)?chuàng)新社會(huì)資本的參與方式，參與有一定收益的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

信貸，亞開(kāi)行60億美元支持鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略國(guó)開(kāi)發(fā)1.5億。

農(nóng)業(yè)銀行對(duì)養(yǎng)老有專項(xiàng)信貸政策。

 

土地政策

 

中華人民共和國(guó)土地管理法   中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)用地發(fā)

 

非農(nóng)用地不再必須國(guó)有，可以直接入市。

2018年9月26日國(guó)務(wù)院印發(fā)的2018-2022對(duì)支持實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略第一個(gè)5年部署。順應(yīng)鼓勵(lì)集體用地優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)。

 

土地分類：

居住用地分3類1；

2；公共管理和公共設(shè)施用地

3；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（商業(yè)用地，康養(yǎng)用地，娛樂(lè)用地等）

4；工業(yè)用地

5；物流倉(cāng)儲(chǔ)用地

 

政策不完善，但市場(chǎng)很大。康養(yǎng)市不怎么掙錢(qián)的，只有土地才能掙錢(qián)。所以做康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)必須解決土地問(wèn)題。

 

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

 

 

做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃首先對(duì)市場(chǎng)需求，國(guó)家政策做好充分了解在做。

康養(yǎng)現(xiàn)在還不是爆發(fā)的時(shí)候，真正能接受的市場(chǎng)群體是80后90后。在做項(xiàng)目的時(shí)候要想好過(guò)渡期，可以先布局但現(xiàn)在做比較火的項(xiàng)目，比如親子，引流的項(xiàng)目。前期頂層設(shè)計(jì)做。建議多去看項(xiàng)目，看10個(gè)項(xiàng)目和100個(gè)項(xiàng)目是完全不同的概念。

 

運(yùn)營(yíng)模式

 

 

 

 

盈利模式

 

盈利模式

 

 

美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：

會(huì)所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬(wàn)美元

高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3 居民入會(huì)計(jì)）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬(wàn)美元
合計(jì)：224+900=1124 萬(wàn)美元

即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價(jià)17.5 萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。

目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在老年住宅的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。

收費(fèi)模式

養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式：

社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

 

• 醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心

• 體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門(mén)球、保齡球、高爾夫等

• 休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書(shū)畫(huà)、釣魚(yú)等

• 教育配套方面——老年大學(xué)、圖書(shū)館

• 中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等

• 社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。

 

收費(fèi)方式：

費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：

• 日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取；

• 專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收取；

• 配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。

研究小結(jié)

1、發(fā)展趨勢(shì)：國(guó)內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)處于第二代單一養(yǎng)老階段向第三代多元養(yǎng)老社區(qū)階段過(guò)渡時(shí)期,形成產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

2、運(yùn)營(yíng)模式：目前康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以開(kāi)發(fā)商為主體,采取俱樂(lè)部會(huì)員制、連鎖經(jīng)營(yíng)、分時(shí)度假、以房養(yǎng)老等模式。

3、盈利模式：康養(yǎng)地產(chǎn)收益主要來(lái)源分一次性銷售收益和長(zhǎng)期性租賃及相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)增值收入。